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济南拟再调基准地价首次到黄河北

2016年12月14日 09:22 来源：本站

随着济南新区的顺利推进，黄河以北大片土地将成为济南的新城区。记者从13日召开的2016年度济南市国有土地级别与土地基准地价更新成果听证会上了解到，此次评价范围新增了济南新区以及临空经济区范围内近年可开发区域，意味着城市的国有建设用地范围将再次扩容，新增区域面积335.48平方公里。据了解，根据城区土地级别基准地价表，一级住宅用地每平方米拟调整至6245元。相关人士表示，调整不会直接导致房价上涨，与房价上涨没有必然联系。

【用地扩容】城市建设用地新增335平方公里

据了解，基准地价原则上每3年更新一次，济南目前执行的基准地价是2013年更新的，于2014年公布实施。本轮土地级别与国有土地基准地价调整，结合济南新区发展规划进行了适当扩大，评价区域总面积约1458.03平方公里。

近年济南提出申报国家级济南新区和临空经济区，该区域跨越黄河两岸，因此本轮评价范围北边界有所调整，新增了黄河以北部分区域，这意味着济南的城市用地范围正式过河。此次新增黄河北部分区域，包含了济南新区及临空经济区范围内近年可开发区域，将天桥区桑梓店、大桥街道办驻地由单独评价区纳入城区评价区，同时涵盖了济阳县崔寨镇和章丘高官寨中属于高新区代管13个村的区域，增加区域面积335.48平方公里。

据国土部门有关人士介绍，与上轮调整相比，本轮土地级别调整更加细化，城区商服用地初步划分9个级别、96个区片，住宅用地划分8个级别、86个区片，工业工地用地划分8个级别、50个区片，公共管理与公共服务用地未划分区片。

【调整亮点】首次纳入轨交对地价评价因素

本轮基准地价调整还首次将城区地下空间、轨道交通影响以及新兴产业用地评估纳入修正体系。为了鼓励地下空间建设，在调整后降低了地下空间的价格，首次明确提出地下三层以上不再计算价值。

听证会上，轨道交通对商住用地基准地价的影响也成为与会听证代表关心的话题。有听证代表建议，除了R1、R2、R3线建设，济南未来还将建设M线，构成轨交网络，因此，轨道交通网络对沿线地价的影响应单独出台标准。

据了解，济南轨道交通规划从申报开始，就已对房地产升值产生影响。国土部门在现行研究成果的基础上，结合国内已有轨道交通对地价的影响，形成了轨道交通对商住用地地价影响修正系数。

以轨交站点同是半径300米范围内的住宅用地来看，由于市中心公共交通相对完善，对公众出行影响不大，而轨交对远郊地区出行具有明显的改善作用，因而土地级别越低，轨交对地价提升的影响越明显。比如，半径300米内一、二级住宅用地，轨交站点对地价影响9个百分点，而对七、八级住宅用地的地价提升则达到15个百分点。但对同一级别的住宅用地来说，随着轨交站点半径覆盖范围的增加，对地价的影响呈衰减分布。比如，同是一、二级住宅用地，半径300米内轨交站点对地价的影响有9个百分点，300米至500米降为7个百分点，500米到800米则只有3个百分点，800米以外基本没有影响。

【上涨原因】征迁成本提高带动基准地价上调

本轮商服用地基准地价平均调整幅度为9.39%，住宅用地基准地价为14.63%，工业用地基准地价为4.73%。商服用地和住宅用地之所以有较明显提高，除济南社会经济发展带动了地价的增长，集体土地征收、国有土地及房屋征迁成本大幅提高也是本轮基准地价上涨的重要原因。

今年开始，山东省执行新的征地区片综合地价标准。调整后，以济南市一类征地区片为例，征地综合地价提高至17.6万元/亩，再加上集体农用地的青苗补偿费和地上附着物的补偿，以及村民安置费、搬迁费、奖励费等费用，导致征收集体土地的成本较高。

近年来，济南市对城市居民房屋征收和国有土地收储进行了重大政策调整，补偿安置费、过渡费、奖励费等补偿标准的调整，使征迁成本相应地“水涨船高”。

【调整影响】

基准地价不会直接导致房价上涨

本轮基准地价调整会不会加剧房价上涨?

对此，国土部门人士解释称，基准地价是由政府公布的国有土地使用权的区域平均价格，不是地产交易市场的成交地价，而是一个综合参考价格，往往起着调控市场交易地价的作用。同时，土地成交价格的涨跌主要与市场供求关系的变化有关，基准地价的调整并不会对土地市场产生实际影响，反而能够准确、快捷地反映城市土地市场的变化，也可以使原来不合理的城市用地结构得到改变。

在公众更为关心的房价影响方面，拟更新的基准地价虽较现行标准有所提高，但不会直接导致房价上涨，与房价上涨没有必然联系。根据济南市房价、地价关系可以发现，地价在房价中所占的比例仅为15%-25%。调整后的基准地价仅是如实反映区域的平均价格，有助于让公众清晰认识房地产市场，对投资置业起到一定的指导和参考作用。

基准地价更新速览

●更新时间

原则上每3年更新一次，目前执行的是2013年更新、2014年公布实施的。

●评价范围

新增黄河北部分区域，包含了济南新区及临空经济区范围内近年可开发区域，将天桥区桑梓店、大桥街道办驻地由单独评价区纳入城区评价区，同时涵盖了济阳县崔寨镇和章丘高官寨中属于高新区代管13个村的区域，增加区域面积335.48平方公里。

●拟调标准

◇商服用地一级至六级地主要集中在城区西二环至东绕城的区域内，为城区土地市场活跃区域，七级至八级地主要分布在城郊及长清区。

一级拟更新为8510元/㎡，楼面地价为4255元/㎡;

二级拟为7127元/㎡，楼面地价为3564元/㎡;

三级拟为5203元/㎡，楼面地价为2602元/㎡。

最末级没有调整，仍为878元/㎡，楼面地价为439元/㎡。◇住宅用地土地级别划分以城市中心呈环状方式，总体分布趋势偏东。一级至五级地主要集中在二环西路以东至东绕城区域内，为土地交易活跃区域。

一级拟更新为6245元/㎡，楼面地价为3123元/㎡;