“买房子凑不齐首付，能不能用家里的第一套房子申请房抵贷，用贷款做第二套房子的首付款？”最近，正在为凑二套房首付款发愁的宋女士向记者这么问道。
用已有房子抵押后贷款再买房，这种操作模式靠谱吗？
记者了解到，在央行收缩房地产贷款的背景下，消费贷、房抵贷借道流入房地产市场。在今年前7个月，全国消费贷更是新增1万亿元以上。但实际上，这并不是一种合规行为，房抵贷、消费贷都有明确的资金用途，贷款人将之挪用于购房将面临一定的政策风险及市场风险。
100多万的首付款让她犯了愁
“房抵经营贷，融资得自在”。当宋女士在朋友圈看到这样一则广告时，顿时灵机一动：买第二套房子的首付款有指望了！宋女士居住在济南和平路东段的一个老旧小区里。这里是学区房，片区内配套的学校较为知名，而她的孩子再有1年就要上小学，所以短期内她并不打算搬离这里。但因为是老旧小区，环境、物业都很一般，每天停车都大费周折。更重要的是，家里的房子面积太小，只有70多平，却居住着5口人，实在是不方便。所以，她和丈夫正在考虑买第二套房。但现在的房子实在太贵。“周围房价动辄两三万元/平米，稍微大一点的三室就二三百万元。”她向经济导报记者抱怨道，不得已，他们重点考虑了济南市二环以外的新楼盘。
经过一段时间的奔波，他们看上了奥体中路一个楼盘。“现在还没有开盘，但置业顾问说价格预计在1.7万元/平米左右。我们相中了105平米的户型，总房款预计将近200万元。”宋女士说道，目前她和丈夫每月收入合起来在2万元左右，200万元的总房款还起房贷来压力并不是很大。但问题是，他们手里现在并没有那么多首付款。
按照目前的政策，济南本地户籍居民买二套房的首付比例为60%，200万元的总房款首付就需要120万元。“满打满算，我们家手里现在只有60多万元可用资金，还差50多万元呢。”“120多万元的首付款，往哪儿弄啊？”15日，她在微信朋友圈如此抱怨道。未曾想，马上有好友与她互动，并向她推荐了前述某大型银行的业务广告。广告里这么写着：一站式房产抵押类贷款服务，个人通过房地产抵押获得综合授信额度，盘活不动产，满足营业融资需求。产品贷款期限长、循环用、随借随还。看到这里，她“豁然开朗”：自己还有一套房产呢，为什么不把第一套房产用作抵押贷款呢？
首付比例越高，优惠越多
除了像宋女士这种付不起首付款的人在求助于各类融资渠道之外，很多能付得起首付的，也在设法提高首付比例。因为，济南一些开发商近期推出了首付比例越高优惠越多的活动。宋女士就收到了前述楼盘置业顾问发来的信息：该楼盘认筹金是3万元，认筹时间只有半天时间，买房人需要提前将购房款存到卡里，到时候只能刷一张卡。认筹之前要先验资，验资标准是首套房50万元余额，二套房是100万元余额。优惠打折方面，本来首付30%的，如果付到40%至69%，可以优惠2%；如果付到70%及以上，可以优惠3%；本来首付60%的，如果付到70%及以上，可以享受3%的优惠；一次性付款的可优惠4%。除此之外，有些楼盘更是推出了全款优先选房的活动，以至于首付30%的一些客户，拿着钱也买不到房子。记者了解到，在本月8日，济南西部某楼盘开盘，全款和六成首付的优先选房，最终大部分首付30%的购房者未能选择到房子，购房者为此与开发商发生冲突。而这种情况在济南已经并非个例，多个楼盘此前都出现过这种情况。
一位开发商向记者介绍，目前全国都在收紧对房地产的贷款，房地产按揭贷款不仅利率在上调，到款速度也很慢，这加大了开发商的资金成本。为了快速回转资金，部分开发商就推出了全款优先、优惠之类的活动。
某些违规资金流向房地产
在各种因素的推动下，一些不合规的资金借道流入了房地产市场。
以前述房抵贷为例，它实际上是一种经营贷款，贷款用途只能是企业营业。一位银行人士向经济导报记者介绍道：“这类贷款期限很长，可以是二三十年。它只能用于企业经营。比如，你是一个企业的法人代表、股东，或者实际控制人，你自己名下有一套房产，就可以把它在银行做抵押，然后我们向你企业放贷款。”根据相关规定，这类贷款并不能用于个人购房。“它只能用于企业经营，在打款时不仅不能将贷款打给个人，也不能打给企业，而是直接将贷款打往企业的交易对手方。比如，你的企业买了30万元的原材料，现在你公司账上资金不足，在你房产被抵押后我们会把钱直接打往原料供应方。”虽然如此，但在实际操作中，有些银行的业务人员会有意无意地纵容资金回流到个人账户上。
除了房抵贷外，各类消费贷也有流向房地产市场的情况。消费贷一般针对消费者个人,用于购置耐用消费品，也可以用于家里装修、购买家具等，贷款额度多在三十万到五十万之间。“在实际操作中，消费贷的用途大部分是有偏差的，比如将贷款投向了自己的生意，或者买房等，都是比较常见的情况。一些大型国有银行在审核消费贷时会比较严格，但一些中小型银行对资金用途的审查并不严格。”前述银行人士向经济导报记者介绍道。
除了银行的资金流往房地产之外，小额贷款公司、P2P平台的资金流向房地产就更加难以监管。“这类资金的成本比较高，资金使用人一定要量力而行。”这位银行人士提醒道。
整顿行动已经在路上
对房抵贷、消费贷流向房地产的情况，上层已经注意到相关风险。
来自央行的数据显示，今年前7个月，全国新增的居民中长期贷款（主要是住房按揭贷款）额度仅有1771亿元。而在去年前7个月，这个数字是2.83万亿元。在新增住房按揭贷款大幅下降的同时，消费贷却大幅增长。来自Wind资讯的数据显示，今年前7个月，全国居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，累计同比多增7137亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿，今年前7个月新增总额已远超去年全年。
面对这种情况，中国人民银行深圳市中心支行在2017年第9期《金融风险提示》中表示：“今年以来，人民银行采取多项措施加强房地产金融调控，个人住房贷款过快上涨势头得到明显抑制，但近期，所辖内银行个人其他消费贷款大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的风险，可能对房地产金融调控造成负面影响……”
另外，北京银监局、人民银行营业管理部在本月5日已联合印发通知，要求北京市辖内的银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查房抵贷等资金违规流入房地产市场的情况。
前述银行业人士向经济导报记者表示，部分一线城市已经开始严查房抵贷、消费贷的资金流向，并采取了一些强力措施。比如，缩短房抵贷的使用周期，从30年降低至5年，这就可以大幅增加房抵贷用于购房的难度。未来，济南不排除也会加入到严查的行列。
另外，该人士还提醒购房者注意房抵贷、消费贷的风险。“一定要量力而行。比如有些消费贷，三五年后到期，如果到期后你还不上钱，个人资金链会不会断？而且，很多人对自己承受能力的判断是建立在当前房价继续上涨的前提下，如果房价未来几年停止上涨，买房人的风险就会大大增加，买房人对此一定要有清晰的认识。”
