在新一轮房地产调控一周年之际，济南二手房市场成交清淡。根据国家统计局23日发布的《9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，济南二手房价格在经过7、8两月的连续下降后，9月依旧延续了下行趋势。
记者在走访中了解到，东部一些新建优质小区的二手房，如今的报价与今年年初相比几乎持平，但想尽快售出并不容易。而此前市场上不愁卖的抢手货———学区房，甚至有房主在2.96万元/平方米的平均报价基础上，挂牌2.56万元/平方米出售，相当于八六折。
“市场太淡了！尤其是信贷政策的变化，对于二手房交易的影响太大。看房的客户还有，想买的客户也还有，但都不着急出手。”位于历下区和平路的某连锁房地产中介机构的销售经理庄新杰对记者表示。记者注意到，虽然二手房普遍地段较好、配套齐全，但均价较高；而新房受到政策性限价影响颇具吸引力。这使得不少刚需人群转而青睐新房，二手房则相应遭到遇冷。
机会难得的“大让利”
对于市场的这一变化，卖方以及房屋中介的体会或许比统计数据更为真切。因为所在门店附近有好几所历下区的优质中小学，庄新杰负责销售的房源以学区房为主。经济导报记者注意到，这一区域也是诸多大型连锁房地产中介机构的“兵家必争之地”，仅百米的距离，便分布着链家、21世纪不动产、齐鲁楼市等的门店。不过，伴随着调控政策的不断加码，这一“宝地”的生意也越来越难做。记者见到庄新杰时，他仍带着一名租房客户在门店附近的燕子山小区寻找新的房源。“这个客户不久前刚签了合同，租住一套一室一厅的学区房。但房主临时决定卖房，需要提前终止租赁。为了不影响出售，我现在正抓紧帮这名租户换房。”让庄新杰如此“卖力”的背后，是这套出售房源低于市场平均报价，这让他看到了在低迷行情中尽快成交的希望。记者了解到，这套约57平方米的学区房目前报价146万元，即2.56万元/平方米。而链家APP显示，该小区目前有10套二手房正挂牌出售，均价为2.96万元/平方米。其中一套80.59平方米的三室一厅，售价更是达到269万元，即3.34万元/平方米。
今年7月，同小区曾有一套66.33平方米的二手房成交，总价195万元，即2.94万元/平方米。不过，除此之外，今年以来链家APP未显示该小区还有其他成交记录。由此来看，庄新杰代理的这套房子的报价，的确是机会难得的“大让利”。
“这个影响真的很大”
“目前的行情下，较低的价格，尽快售出的可能性才比较大。即便是原先一直抢手的学区房，也不例外。”庄新杰对经济导报记者表示，这并不是说学区房没有市场需求了，相比其他二手房产类别而言，来看学区房的客户数量也还行，但观望情绪浓厚。 “尤其是信贷政策加码以来，首付比例、贷款利率均有提高，放款情况也有变化，这对于二手房交易量的影响特别大，几乎是直接‘降温’。在这种情况下，如果急着卖房，降价就成了吸引购房者出手的必然选择。”庄新杰说道。
某国有银行济南一支行的信贷部客户经理高悦对经济导报记者表示，对于二手房，如今的信贷政策是，一套房首付三成，利率上浮10%；二套房首付六成，利率上浮20%。“这个影响真的很大，办理贷款的客户迅速减少。”记者注意到，除成交价格已显现出下行势头外，二手房的成交周期也在明显拉长。去年二手房市场最火热的时候，这一区域的学区房甚至有购买者直接携带全款现金当即成交。
链家APP显示，该小区还有一套三室两厅精装修的房子拟出售，87.12平方米，报价235万元，即2.7万元/平方米。该房源挂牌时间为今年5月7日，但近半年间中介累计带看次数仅有5次，未成功出售。此外，位于济南东部的“明星楼盘”名士豪庭1区，在链家APP上最近的一次成交记录是今年4月。目前该小区共有37套房源在售，其中不乏挂牌时间超过5个月的。
“不是出售的好时机”
在金融机构工作的济南市民潘一兵，从去年年初向房产中介透露过出售意向并留下联系方式以来，便时常接到中介打来的“鼓动”电话。“我这套房子位于成熟社区，且是不错的学区房，面积约60平方米，属于学区房市场上的抢手房源。”为上班方便，潘一兵已搬到奥体中心附近居住，这套小户型便一直用于出租。“近年来并没有什么大额的资金需求，二手房升值速度也比较可观。虽然用不上这套房子，但在是否出售、何时出售的问题上，我也颇为犹豫。所以，去年年初我到中介那里问了问市场价格，看会不会有让我心动的价格。”潘一兵解释说。尤其是在去年年中市场火爆的时候，几乎每天都有中介打电话给潘一兵，问他是否出售。至今潘一兵还清楚地记得，去年8月有中介告知，这套房子可以卖到160万元，当时便有客户拿着现金等在门店里，可以立即签约。“那时市场非常火爆，我认为等等还能卖得更高，所以没有同意。”然而，近来潘一兵每隔一两周才会接到一次中介电话。“他们还是希望我卖的，但坦言如果真心出售，价格需要让步。我打听到一个跟我户型一样的邻居，上个月只卖了140多万。可能他卖得比较着急，但也能看出价格的确开始下降了。所以我现在不准备出售了，等等看吧。”不光潘一兵，在洪山路银座花园有一套闲置房的张晓钰，也将原先的出售计划转成了出租计划。
“因为二胎出生，家里人口增多，今年6月搬到一套四室的大户型居住了，银座花园这套两室的便空了出来。刚开始是考虑出售的，也在中介处登记了，按照2.9万元/平方米的单价报的，跟小区二手房的均价差不多。”张晓钰对记者表示。然而，挂了两个月，张晓钰发现看房情况并不理想。“来看房的人很少，而且看起来购买的意愿都不大，感觉就是随便看看。在价格上，张口就是数十万元的‘杀价’。”“现在不是出售的好时机，卖方不占优势，话语权减弱，属于买方市场。”因此，张晓钰决定终止出售，“先出租，看今后的房地产走势再做决定。”
中介：主动出击+推销新房
从被看房客户“追”到“倒追”看房客户，几乎所有的房产中介都在这一年间经历着如此变化。齐鲁楼市浆水泉路店销售经理刘帅，拿着一叠印有“精选房源”的宣传页，站在附近某小区的入口处，向往来的居民介绍着正在他们门店挂牌的房子。在诸多小区内的人流聚集区，也有不少房产中介，立着张贴着房源信息的三脚架，对表现出兴趣的居民进行推荐。在他们看来，这样可以吸引潜在的卖主，找到更多的房源，也为在售的房源找到潜在的买方。“如今，为了卖出一套房子，我们得给许多此前表达过购房意愿的客户打电话，找买家。”21世纪不动产一门店的销售经理李瑞感叹道。刘帅负责的房源，主要位于名士豪庭、正大城市花园、逸城山色、黄金99、军安和平山庄等小区。“目前的价格跟今年年初时差不多，持平状态。”对于后市，刘帅表示，“这一块儿大多属于新建优质二手房源，地段条件也很优越，目前的价格差不多了，降不到哪去了，除非有那种急用钱的情况。”
除主动出击，招揽潜在买方和卖方外，此前主攻二手房和租赁业务的房产中介，也开始做起了新房的推销业务。历下区和平路淘房不动产的销售经理李良才，近月来便开始在其微信朋友圈里转发翡翠大观、艾特公寓等新楼盘的销售信息。链家APP也专门为“新房”开辟了栏目，并以新房经纪人免收服务费等举措来吸引客户。
