济南市出台升级版限购政策。本地人买二套房首付提高至六成,外地人首套房首付也提高至六成,首次提出限售,拿证满两年方可上市交易,既认贷又认房,章丘和长清也纳入了限购范围,这些“大招”堪称济南“史上最严”限购政策。那么,这些“大招”放出后,究竟会对本地人、外地人和炒房客分别产生什么样的影响?
济南北部一楼盘售楼处，部分买房者在咨询。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者刘帅 唐园园 摄
本地人>>
换房的人将变少
济南这一轮新的限购政策,对于济南本地户籍人口购买首套房,并没有添加新的限制条件,目前仍然执行首付三成的政策。新政对这部分人影响并不大。不过,新的限购政策对于想要购买二套房或者正准备换房的济南市民影响却比较大。
济南新的限购政策要求,济南本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例提高至60%,其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。一中介公司济南负责人告诉齐鲁晚报记者:“目前贷款既认房又认贷,过去购房者换房子,卖掉房子再买,首付只需要30%,现在只要有贷款记录就要达到60%。那些卖了房子再换房子的,压力确实比较大,估计只能多等等了。”
“首付比例的提高,对于购房者压力确实变大了。相对而言,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍,对于购房者的压力并不算太大。比如两个人购买的二套房总价为150万元,首付90万,两个人使用60万元的公积金贷款,如果按照基准利率,以等额本息的方式需要还款的总额为816761.9元,按照等额本金还款方式,需要还款总额为795812.5元。利率上浮10%后,按照等额本金还款方式,需要还款总额为815393.75元。按照等额本息还款方式,需要还款的总额为840702.33元,高出部分并不算太多。”上述某中介公司济南负责人介绍。
外地人>>
“想买大的,只能先落户”
上述中介公司济南负责人说,“新一轮的限购政策对外地在济工作的人确实会产生很大影响,比如购买150万元的房子,原先只需要拿45万元的首付,但现在却需要一下子拿出90万元,这对于一个普通家庭来说确实压力很大。”
28岁的王莉莉(化名)大学毕业后在上海工作,因上海房价和消费过高,2015年她来到济南工作。王莉莉介绍,2016年3月,她打算在济南英雄山路南端购买一处90平米的新房,总价83万元。
“先交了20%的定金,签了一个简单协议,购房时置业顾问告诉我五六月就可以网签。”但到了2016年6月,置业顾问又告诉她下个月才能网签,“就这样一直拖延到现在。一开始告诉我与高压线有关,后来才知道与拆迁有关。现在又承诺今年5月份正式开工,9月份能网签,不过,我都不太敢相信了。”王莉莉说。
但让王莉莉窝心的是,现在她需要付的首付不断提高。“我一个月工资两三千元,首付也是父母凑的,去年年底限购政策将最低首付比例由20%提高至30%还可以勉强接受,但现在又提高到60%,自己根本没有能力凑齐。我本来打算通过购房落户,现在只能想着怎么先把户口落到济南,不过,这并不好办,非常棘手。”王莉莉介绍说。与王莉莉一样,该楼盘其他业主也感到限购政策有点严,希望房地产商能予以协调解决。
户口在淄博、在济工作多年的张立(化名)介绍说,他今年刚找了女友,凑够首付60万元,准备多贷款买套大的,但如今限购政策一加码,他只能买套小的。“要想买大的,我只能想办法把户口迁到单位集体户口上,但是,我在淄博老家的户口是在一个城中村,每年村里都会享有一定福利,所以又很难割舍,真是纠结。”
炒房者>>
“倒腾不是,不倒腾也不是”
而对于炒房者,新政出台后,想通过改合同转手倒卖房子的路,更是被堵死了。
赵强(化名)早在五年前,就在天桥区购置了一套房产,自己居住。之后的几年中,靠着对房地产市场的了解,赵强先后在历下区、市中区通过改合同的方式,“快买快卖”倒腾了三套房产。去年年底,随着房产市场的不断升温,手里有些余钱、对市场也很乐观的赵强想再次入市,购置另一套房产。“当时觉得这个楼盘不错,开发商品牌大,环境也好。买了主要是为了投资,万一不卖了,自己住着也舒服。”
赵强说,因此,在去年年底,在济南第二次限购政策当天,他拿下了一套位于历城片区的三室两厅两卫的130平洋房。“当时价格不贵,很多人都抢着买,我找了关系才抢下一套。”当时,他为这套价值130万的房产付了四成的首付。按照赵强原来的设想,可以再次通过改合同的方式,将该房产卖出去,来赚取中间25万的差价。
等了不到半年的时间,赵强为这套房产找到了买家,但就在这几日他被告知,原本可以改合同的路子走不通了。“上个月我一个朋友还通过改合同倒腾了一套房,现在就不行了。”赵强说,虽然从去年起济南市就有了“禁炒令”,但是房产商还存在着偷偷改合同的现象。“现在国家把控越来越严,就没有开发商敢在风口浪尖上违规了。”
感觉被开发商“耍”了一把的赵强很气愤,但也无奈。现在他对手里的两套房子很矛盾,既担心卖不出好价钱,又感觉自己再购置房产的成本变高了。赵强说,现在如果他要留下第二套房产,就要多付两成的首付。如果把这套房产当做投资,因为“拿到房产证两年内不得交易”的新规,赵强持有该房产的投资时间就要延长到四五年。“各种成本都在增加,先观望一下,现在倒腾不是,不倒腾也不是。”赵强说。
