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眼下，各大产权交易中心的官网上，房地产公司股权、项目转让的案例层出不穷，且以中小房企居多。就在20日，山东海化集团旗下子公司山东海化房地产有限公司（下称“海化地产”）100%股权及6500万元债权，开始在北京产权交易所挂牌兜售，转让底价为1.59亿元。
记者注意到，去年10月，该标的项目曾在交易所官网现身。“根据有关规定，上次信息的发布只是预披露，当时无法报名竞买。本次则是项目正式挂牌转让，有意者可以报名参与。”作为此次挂牌交易的被委托方，北京中大英正投资顾问有限公司的相关负责人贾先生介绍说。
在山东大学房地产研究中心主任、经济导报特约评论员李铁岗看来，“行业竞争激烈加之地价越来越高，很多二、三线城市的中小房企已经吃不消了。”此外，随着融资渠道收窄，不少房企的资金链亦越来越紧绷。拿海化地产而言，在总资产缩水的前提下，其负债从2015年底的不足3000万元，飙升至目前的近8000万元。
标的企业负债增加
海化地产成立于1998年4月，是山东海化集团全资子公司，注册资本6050万元。其2015年度审计报告显示，当年实现营业收入4010.47万元，营业利润-1101.94万元，净利润-795万元；其资产总计1.70亿元，负债总计2904.49万元，所有者权益1.41亿元。
截至今年2月28日的财务报表数据显示，海化地产实现营业收入365.47万元，营业利润22.99万元，净利润29.16万元。尽管经营上保持了微利，但企业负债却大幅增加——此时，该公司总资产已缩水至1.44亿元，负债则升至7767.77万元。
据悉，山东海化集团拟转让该标的企业产权，并委托北京中大英正投资顾问有限公司公开披露产权转让信息和组织交易活动。根据挂牌信息，本次挂牌项目由标的企业100%股权、转让方对标的企业6500万元债权组成，其中标的企业100%股权挂牌价格为9378.53万元。如果本项目形成竞价，成交价格的增值部分属于股权价格的溢价。目前，海化地产正常经营。
截至挂牌日，账面产成品中剩余的海化牡丹花园项目、海化阳光花园项目等3个项目自开发以来未进行过土地增值税的清算，且当地税务机关也未要求被评估单位进行土地增值税的汇算清缴。
行业人士告诉经济导报记者，有一定土地项目的中小房企股权会更受青睐，一般会被当地的大型民营开发商收入囊中。没有土地项目而负债率较高的房企基本上会无人问津，最终可能破产。易居研究院智库中心研究总监严跃进对此认为，产权交易中心并不公布买方信息，所以有意收购此类股权的买方很难预知。
此次海化地产100%股权及6500万元债权遭兜售，是基于企业发展困境还是大股东战略方面的考量，经济导报记者未联系到该公司负责人对此置评。上述贾先生也仅表示，“这应该是企业正常的退出行为吧。”
强者恒强的格局日显
海化集团“断臂”兜售旗下地产子公司的情况，并非个例。经济导报记者盘点发现，自去年下半年以来，山东烟草投资管理公司、东营经开区国有资产运营公司、华鲁控股集团等多家公司便纷纷寻求转让旗下房企股权。从挂牌主体来看，中小房企居多，且大多地处二三线城市、多由当地国资控股，业务集中于住宅项目开发。
“目前，纯商品房项目对资金的要求更高，不少房企通过股东借款、房地产基金、存量资产证券化等方式来维持现金流稳定。但随着融资渠道收紧，一些实力不济的中小开发商只能通过卖地、卖项目等方式自救，甚至退出地产市场。”一家驻济地产公司的项目经理刘士坤对经济导报记者说道，在销售回款减速、公司债发行趋紧等背景下，行业日益显现出优胜劣汰、强者恒强的格局。
李铁岗认为，随着房地产市场去库存压力加大，一线房企开始扩张并受到地方政府的欢迎，能够取得地方小企业拿不到的优惠政策。不少一线房企携品牌、服务和政策红利等多重优势，向二、三线城市加速渗透，地方中小房企生存空间受到严重挤压，部分企业的盈利能力明显下滑，资金链日渐紧张。此外，中小房企的经营模式过于单一，提供多元化服务的能力有所欠缺。
“由于前期土地市场活跃，相关政策不断收紧，房企在拿地策略方面也出现了明显变化。”刘士坤表示，据他了解，一些地产公司拿到的项目会采取合作开发模式，以此来降低运营风险，拿地则会优选风险可控城市和区域。
不少受访人士认为，房企如果不能发行低成本的公司债，银行资金和信托资金的高利率将明显拉升其财务成本。然而，目前对于发债的审查更严格，甚至有一些债券已经暂缓发行或取消发行。在这一背景下，如果拿地更多的是使用自有资金和股东借款，房企的压力可想而知。相比之下，大企业由于拥有更好的融资能力、运营能力，或可通过并购实现行业深度整合。由此，海化集团此番主动“断臂”，也在情理之中。
