国家统计局发布4月份70个大中城市新建住宅价格指数，青岛新建商品住宅价格环比上涨0.3%，涨幅回落0.6个百分点。
       虽然青岛房价环比涨幅下降，但毕竟仍在上涨，且目前市场库存较紧张。“目前青岛的库存只有6到9个月，整体库存较少。”青岛知名楼市分析人士、平安好房运营总监张斌对记者说。
       让人宽慰的消息是，青岛正在对土地市场进行大动作。本月初，该市首次实施了“限地价、竞房价”的土地出让模式。而且，青岛方面还表示，将在近期出让49幅、3133亩商住地块。“如果加大土地出让量，并继续执行‘限地价、竞房价’的土地出让模式，未来可能取得较好的调控效果。”张斌说，这或是应对房价、地价轮回上涨的一个较好手段。

       市场供应紧张

        “我们楼盘目前没有普通住宅，在月底会新开一部分产品。”20日，在青岛高新区世茂公园美地售楼处，置业顾问王俊美向客户介绍说。她同时补充道，“不仅是我们这个楼盘暂时没货，目前高新区几乎所有的楼盘都没有产品销售。”
       世茂公园美地的产品包括高层、小高层、别墅等，位置在青岛高新区正阳路以南、华贯路以西，距离青岛主城区较远。但从去年下半年开始，伴随着青岛全城房价大幅上涨，青岛高新区的房价也上涨不少。各楼盘平均销售价格从去年初的每平方米六七千元，上涨到每平方米1万元左右。
       王俊美说，世茂公园美地是精装修产品，价格相对高一些，即将开盘的高层价格在1.3万元/平方米左右。而经济导报记者注意到，在2016年年初，该楼盘高层的售价不过6000元/平方米左右。
       在与世茂公园美地相邻的领秀珊瑚湾，置业顾问李宁说，目前该楼盘同样无货可售，“近期可能会有2栋楼开盘，开盘均价可能在1万元左右。但具体开盘时间未知，要看拿预售证的时间。”记者注意到，在去年年初，该楼盘价格同样只有6000元/平方米左右。李宁与王俊美所说的类似，“目前高新区几乎没有楼盘可售。”
随后，经济导报记者又来到青岛高新区华仁金都华府、金科阳光美镇等楼盘，得到了类似答案，目前无房可售，后期还有待售产品，但具体开盘时间未定。

       预售价格不得大幅上涨

       青岛高新区供应短缺的现象，是青岛房地产市场的一个缩影。
       据克而瑞青岛机构统计，2016年10月至2017年3月青岛市商品住宅存量持续下降，近期已经下降至10个月以内。张斌也表示，目前青岛的住宅库存只有6到9个月。“从各个楼盘案场反馈的情况看，实际的库存去化周期可能更短。因为很多楼盘的网签都受限制，一些已售产品尚未网签，导致数据出现失真。”
       合富辉煌山东分公司副总经理许传明对经济导报记者表示，青岛市场与济南市场类似，在限购限贷的调控政策下，网签量大幅下降，且部分楼盘网签受到限制，导致目前的库存去化周期意义不大。但确定的是，目前济南、青岛整体的库存都很紧张，买不到房子的现象比较普遍。
       青岛房地产行业多位人士对经济导报记者表示，青岛住宅市场供货紧张的一个原因是，相关部门加强了对预售证的监管，以限制价格大幅上涨，这导致部分楼盘无法办理预售证，或者消极对待申请预售证。
       市场上流传的一份青岛市国土资源和房地产管理局下发的通知显示，对于涨幅明显过高且不接受价格指导的房地产项目，房地产交易管理部门可暂缓办理预售证；开发商申请办理预售许可的项目，价格应参照本项目前期上一年度同期销售价格、同质可比楼盘地价、房价占比等因素综合确定预售申报价格，不高于上一年度均价最高月份的本项目销售价格（或同质可比项目销售价格）。
    为了防止出现开发商将价格转移至车位、装修等，前述通知特别要求，含装修的住宅，网签合同必须标明装修总价，不得通过提高装修价格抬高房价，也不得强制捆绑车位、储藏室销售变相提高房价。

       土地调控放大招

       通过限制预售证的办理来限制房价上涨，这样的调控立竿见影。但这样的调控也有副作用，目前市场供应紧张就是副作用之一。“从根本上说，调控房地产首先要调控土地，要加大土地供应量，并防止出现地价大幅上涨。”张斌分析称。
       目前，青岛已对土地市场放出大招。本月11日，青岛高新区有4宗商住用地和1宗工业用地挂牌出让，这些土地首次尝试了“限地价、竞房价”的出让模式：当竞买报价达到或超过最高限价后，网上土地竞价中止，转入网下竞商品房销售价格。
       在这样的土地出让模式中，所有参与拍卖且同意最高限价的开发商，均可参与网下现场竞商品房销售价格报价。若只有一家竞买人参与竞房价，则土地直接以最高限价成交，而不再限定商品房价格；若参与竞价单位达到两家或两家以上，则现场开始竞商品房销售价格。
       在竞商品房销售价格之前，出让人将会设定一个特定的、合理的商品房销售价格，并密封后现场交予公证处保管。在竞价过程中，并不是谁竞价最低谁拿得土地，而是谁最接近提前设定的价格谁拿得。每个竞买人只有一次报价机会，竞买人报价需以阿拉伯数字形式，精确到小数点后两位，小数点后最后一位数不得为0。如果两位竞价人所报价格与设定价格的正反差价相同，则由报价低者拿地。若两家或两家以上竞买人报价相同，则由相同报价的竞买人再次报价。
       另外，青岛日前发布《青岛市近期拟招拍挂出让商住用地预公告》，该市有49宗商住用地将集中入市，总面积达3133亩。其中包括市北区12宗、李沧区6宗、崂山区4宗、城阳区8宗、高新区5宗、黄岛区8宗、即墨市6宗。

       效果值得期待

       在青岛5月11日拍卖的5宗土地中，并未出现“竞房价”的结果。因为，这5宗土地被要整体出让，且竞拍人须提供“2016年度世界品牌500强”的证明材料。由于这5宗土地中包含工业用地，再加上世界500强的限制，使大部分开发商望而却步。最终，当日土拍只有海尔地产集团及青岛海尔特种电器有限公司联合体报名，这5宗土地最终以8.46亿元的价格被摘牌。其中，工业用地成交土地单价375元/平方米，商住类用地成交楼板价3000元/平方米。
       虽然并未出现“竞房价”，但张斌对“限地价、竞房价”的土地出让模式依然有所期待。“在这种土地出让模式中，政府没有最大程度地获取土地出让收益，并将开发商的未来利润也控制在合理水平，既不能不让开发商赚钱，也不让其获得暴利，这是在让利买房人，有助于房地产市场趋于平稳。”
       另外，即将入市的3133亩商住用地也很受期待。“这些土地分布比较均匀，在各个区都有，这有利于缓解市场对土地的需求。”张斌说。
经济导报记者注意到，今年4月份，住建部和国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，提出保证住宅用地供应平稳有序，并从供地的规模、结构和时序以及出让土地竞价方式上进行具体要求。
    在土地竞价方式上，要灵活运用“限房价、竞地价”，“限地价、竞房价”，超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。而青岛“限地价、竞房价”的土地出让方式，正是基于该要求而作出的，这或许值得其他城市参考借鉴。