开发商拍地,必须使用自有资金,中小房企拿地难度更大了。今年以来,本土房企几乎没拿到几块土地,绝大多数居住用地的开发权被资金实力雄厚的大开发商拿走,小开发商正在加速淡出市场。
开发商拍地,必须使用自有资金,中小房企拿地难度更大了。今年以来,本土房企几乎没拿到几块土地,绝大多数居住用地的开发权被资金实力雄厚的大开发商拿走,小开发商正在加速淡出市场。
房企买地 必须用自己的钱
今年11月份,济南市国土资源局在新一批土地挂牌出让竞买须知中增加了一条规定:开发商的购地资金(包括竞买保证金、定金、后续土地出让价款)必须是自有资金。而且要在拍地之前签承诺书,一旦发现资金来源违规,后果很严重:扣除保证金或者定金,并纳入黑名单,两年之内不得参与拍地。
“拿地的门槛进一步提高了。原来是要求开发企业承诺:竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金。现在连土地款都得是自有资金。这对拿地企业来说,资金要求不是一般的高。现金流紧张的基本上就不用玩了。”济南一家房企的投资发展部负责人表示,现在拍地,动辄几个亿甚至几十亿,一般的企业账上没有这么多现金流。同时,土地多数是捆绑出让,就连一线房企在拍地时都是通过各种渠道融资,如果要求只能用自有资金,中小型的开发商恐怕连参与的机会都没了。
投资熟化 地却被别人拿走
“其实,现在中小型开发商已经没有多少发展空间了。今年以来,还没见过哪个小开发商拿到像样的土地。”济南一家小型房企的负责人坦言,房地产市场越来越火,本土房企的日子越来越难。
在今年6月30日之前,济南市实行独特的土地“唯一熟化人”政策,即谁前期投资熟化土地,在净地出让时谁就享有优先开发权。搞拆迁、熟化土地,全国性的大型房企没有优势,也不愿做这种“出力不见效”的长期投资,更喜欢短期见利润的项目。所以,往往是有钱未必买得到合适的土地。
6月30日之后,济南开始执行新规则,废除“唯一熟化人”制度,房企仍然可以投资进行土地熟化,但净地出让时,所有开发商都能参与竞拍,价高者得。这样小开发商显然就不是对手,资金实力强的大房企通过砸钱就能拿到地。今年9月21日,全福立交桥西北角C地块拍卖,前期本土房企山东将军盛世房地产开发有限公司投资进行了土地熟化,结果多家开发商不惜砸重金抢地,最终被荣盛拿走。
“刘志远旧村改造项目也面临同样的问题,银丰地产提前投入巨资熟化,已经忙活了好几年,如果现在拿出来拍卖,基本上没他的份儿。”省城地产界一位资深人士告诉生活日报记者。
土地拍卖 九成落入大房企
细数今年以来成交的土地,本土房企几乎颗粒无收。到目前为止,济南成交的60多宗居住用地(含居住、商用混合用地),接近九成的开发权落入全国性大房企手中,主要包括:绿地、中海、龙湖、融创、万科、荣盛、路劲等。
鲁能地产虽然也在唐冶有所斩获,但其总部早已迁至北京,在全国各地布局,被业内视为央企。海尔旗下的地产公司、山钢旗下的莱建置业、济南明湖天地建设等房企靠此前的“唯一熟化人”政策各自分了一杯羹,分别取得了药山片区的大魏旧村改造地块、仁丰纺织公司旧城改造地块、海晏门旧改地块的开发权。但是,海晏门地块后期开发将由万科主导,今年11月1日,其开发企业法人代表已经变更为济南万科的总经理黄运林。
只有兖矿旗下的中垠地产不惜重金击退了竞争对手,拍下了高新区北部的徐家庄地块;绿地泉控股(前身为济南市房地产开发总公司)在文庄拿下了两宗居住用地,算是本土房企中为数不多的个例。
业内人士表示,等到这些土地的住宅产品入市开卖之后,本土房企基本上也就淡出了市场。
风光不再 二建三箭四建逐渐沉寂
山东高速、山东烟草投资、国网山东省电力公司等国企正在退出房地产业务。今年2月,山东烟草投资将济南的山东惠盛置业有限公司挂牌转让,连同龙奥大道上的一块土地转卖给了绿地集团。10月,再次挂牌抛售4家位于烟台的房企。山东高速则把济南盛雪置业卖给了龙湖地产,西客站片区的和畅苑项目也卖给了恒大和龙湖。
业内人士表示,地价飙升和竞争越来越激烈,使得很多中小房地产企业生存状况堪忧,不得不转行。济南老牌地产企业,如二建、三箭、四建等,逐渐沉寂,要么偏安一隅,好几年才开发一个新项目,要么重回施工建房的老本行。
不可否认,全国性的房企在资金、管理、运营、品牌、成本等方面都有优势。济南市场上的多数先进住宅户型,都是由一线房企带来的。
加速淘汰 有的转到三四线城市
业内人士指出,优胜劣汰是市场准则,中小房企的减少是大势所趋。只不过,唯一熟化人制度的废除以及土地市场对资金门槛的要求提高,更加速了中小型房企的淘汰。
“小公司确实面临洗牌。我们老板也在等机会,尽量想办法再拿地。目前来看,出路不多。”济南一家小型房企的相关人士坦言,眼下本土开发商生存得比较滋润的,可能就是重汽地产、鲁商置业、黄金地产等国企背景的。另外,一些前期低成本囤了土地的,暂时也没有生存压力,但将来早晚面临“断粮”的尴尬。
中小型房企有的已经开始向三四线城市转移,跑到德州、齐河、东营等地方开发项目,县城也有住房需求,而大开发商一般不会来。
另外,有的房企成立物业公司,转型做服务,有的进入建筑施工和劳务市场,拿不到地,就干脆给大型房企打工。
